纳苏县最高法院埃德蒙·M·丹恩法官在2025年4月15日的FR诉AR案中，下令对以丈夫名义登记的婚姻共同住所进行临时（pendente lite）出售，此前该房产已启动止赎程序。法院选择立即出售该资产以保全其价值，因为房屋的权益远比房屋本身更为重要。

本案中，丹恩法官为确立出售权威，回顾了1977年（均等分配法实施前）纽约上诉法院在Kahn诉Kahn案中的判决。该案裁定，尽管D.R.L. §234授权法院裁定产权问题，但并未授权在夫妻共同财产形式为“整体共有”(tenants by entirety)的婚姻住所上进行出售，除非夫妻婚姻状态发生改变，使其财产权由“整体共有”变为“共同共有”(tenants in common)。如无婚姻状态变化，则双方产权不存在争议，法律视整体共有为一个单一主体。但法院也承认，整体共有权人拥有抵押其产权的权力，这一点的法律虚构不会适用。法院还指出，在D.R.L. §234及其前身民事诉讼法§1164-a颁布之前，“无任何权力允许法院在婚姻诉讼中裁决不动产权利。”

丹恩法官认定，Kahn案并未禁止出售，且根据本案事实，立即出售是必要的。

案情简介：双方于2007年结婚。婚姻住所于结婚后购得，并在诉讼开始前由丈夫单独登记。丈夫于2023年5月发起离婚诉讼，2023年7月停止支付房贷。贷款银行于2024年3月28日启动止赎程序。妻子申请临时出售该住所。

丈夫否认故意拖欠房贷，称不愿失去夫妻与子女共同居住的家，声称积极抗争止赎，无法立即补交贷款，试图通过止赎诉讼寻求贷款损失缓解。

丹恩法官回顾了三起Kahn案之后的相关判决，这些判决似乎认为只要是夫妻共同住所，无论产权如何持有，均不得在诉讼期间出售，除非双方同意。但法院指出，这并非Kahn案的精神和裁定。Kahn案严格限定于夫妻以整体共有形式持有的财产。

法院根据多种因素认定，有权下令本案婚姻住所的临时出售。

理由如下：

1. 房产仅登记在丈夫名下，法院不受Kahn案限制。Kahn案中，上诉法院指出立法历史表明立法者并无意改变现有实质产权法原则，本案无整体共有权状态变化，故可与Kahn案区分。

2. 遵循均等分配法的文本与精神，且鉴于产权持有形式，D.R.L.§236(B)(5)(c)规定，法院在进行婚姻财产公平分配时，应确保分配时财产依然存在，而非仅诉讼开始时存在。法院有责任防止任何一方采取积极行动减少财产权益。同时，法院必须考虑各方未来财务状况是否因权益减少或丧失而受损（见D.R.L.§236[B][5][c][9]），以及是否存在挥霍资产行为（见D.R.L.§236[B][5][c][12]）。虽然法院可通过金钱判决补偿受损方，但常常难以全部或部分执行。

3. 1993年，纽约最高法院在Kaplan诉Kaplan案中指出，1980年均等分配法的颁布是婚姻“经济合伙关系”的革命性法律。2008年，该院又在Mesholam诉Mesholam案中认可，婚姻经济合伙关系在离婚诉讼开始时即应视为解散。丹恩法官认为，法院应能在诉讼期间发出必要命令以保全经济合伙产生的资产，这些资产最终由法院分配。

4. 法律支持保护婚姻资产。此案中，保护住所唯一方法是下令出售。2015年，最高法院在El-Dehdan诉El-Dehdan案中确认D.R.L.§234授权法院发出初步禁令以保全待分配的婚姻资产。

5. 法院不应受限于过时的D.R.L.§234解释，且该条款不禁止出售单独登记的财产，特别是在出售有助于保全资产的情况下。

6. 依据Putnam县法院Victor Grossman法官在J.H.诉C.H.案中的观点，法院此刻不作为，等同于默许浪费婚姻资产。

7. 原告的陈述支持出售必要性。他未能提供尝试贷款损失缓解或申请贷款修改的证据，对停止支付房贷无合理辩解。

8. 原告的行为与收入不支持其拖欠房贷。

9. Kahn案后的判例亦设有例外，包括St. Angelo诉St. Angelo案（妻子已找到准备购买房产的买家）、Gordon诉Gordon案（涉及无法整体共有的合作公寓）及D.R.D.诉J.D.D.案（住所需维修且夫妻间存在矛盾，丈夫承担非婚生子女的住房费用）等。

评论：部分法院仍坚持Kahn案原则，即在婚姻关系未变更前，无权强制出售整体共有的婚姻住所。例如Moran诉Moran案（2010）、Adamo诉Adamo案（2005）及Sanon诉Sanon案（2016）。

此外，根据自动令，“未经另一方书面同意或法院命令，任何一方不得出售、转让、抵押、隐瞒、转让、移除或以任何方式处置双方单独或共同持有的财产，包括不动产、动产、现金账户、股票、共同基金、银行账户、车辆和船只等。”（D.R.L.§236(B)(2)(b)(1)）。这表明法院有权命令出售不动产。

另一方面，D.R.L.§236(B)(5)(a)规定，除非有协议，“法院在涉及离婚的诉讼中，应决定双方对其单独或婚姻财产的权利，并在最终判决中作出处置。”这是否意味着法院无权在最终判决前处分财产，仍有争议。

最后，根据“无过错”离婚法D.R.L. 170(7)，“除非双方已解决经济问题并将其纳入离婚判决，否则不得作出离婚判决。”该条款是否限制了法院在诉讼期间处分财产的权力，也有待明确。

综上，法院在本案中认为，为保护婚姻财产权益，防止资产损失及浪费，临时出售登记在丈夫名下的婚姻住所是必要且符合法律授权的。

文章由天成律师事务所翻译

文章来源：Court Orders Pendente Lite Sale of Marital Residence | Divorce: New York